投资房地产信托有什么技巧？

投资房地产信托有什么技巧？

固定收益信托里面那种信托收益最高？成熟的信托投资者可能闭着眼睛就能想到：房地产信托！没错，与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。如果要再深究一下，为什么房地产信托收益高？可能投资者就要想一想了。

房地产信托特点：高收益→高融资成本

关于房地产信托的定义、分类详见：什么是房地产信托？有哪些种类？

实际上，跟高收益对应的是高融资成本。那么，为什么房地产信托融资成本高呢？一方面，是房地产本身的行业属性使然，房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业，无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；另一方面，也跟现在的政策息息相关。目前处于加息周期，银根收紧，用通俗的话说就是钱变得“又少又贵”，房企现金流需求大，只好高息融资；最后一点，也是源于房地产行业的高利润率，换言之，除了房地产之外，其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。

那么，如何优选优质的房地产项目呢？爱信托这里为投资者介绍几个重要的方面。

1、四三二标准

之前爱信托曾为大家介绍了一个业内通行的“四三二标准”。

大体说来，就是：

ａ、房地产公司4证齐全

ｂ、项目中房地产公司至少要有30%的自有资金

ｃ、指融资方至少有二级或以上的资质

四三二标准是银行和其他大型金融机构衡量放款的重要标准之一，因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。

2、融资主体-大房企VS当地房企

融资项目融资主体的资质自然是我们应当考察的第一要素。房地产信托背景大致可分为央企、国企、上市公司背景、地产百强和当地中小型房地产开发商。显而易见，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。例如中粮地产能拿到银行10年6%的贷款，但地产百强可能成本就要到2年10%以上。碧桂园债务违约和中弘地产违约，造成的影响也不尽相同。

那么，强背景的房产商一定比稍弱的房产商项目好吗？也不尽然，一个重要的指标就是负债率。房地产是公认的高负债率行业，一般房产商的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等。尤其要关注的是短期负债（一年内需偿还的债务）在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。

3、融资项目本身能否迅速回笼资金

在《信托的独立性》中，信托的各个项目之间是相互独立的。举个例子，恒大目前存续的信托项目大概有数十个，假设恒大盐城的项目出了问题，资金回笼不及预期，项目公司没钱还款；而恒大珠海的项目房子紧俏，那么珠海的融资项目兑付就不会受到盐城的项目影响。

这一点从同一个融资主体不同的融资成本上也能看出来。例如都是恒大担保，项目公司融资，恒大长三角的项目收益总是低于恒大其他地区的收益，原因也是市场认为长三角地区房子不愁卖，风险低，自然收益也就低了。

反映到投资者这里，就要考虑到：我买的这个项目对应的是哪里的地产？这个地产位置怎么样，接下来具体要做什么建设？举个例子就很容易想到，在离城区80公里之外的地方建一座购物中心，和在城区地铁口建一个学区房，哪个项目更安全呢？

房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的回笼资金，因此，房产项目本身资质如何，能不能快速流转去化，拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。大体上来说，一二线城市比三四线城市项目安全，学区房比购物中心安全，就是这个原因。

4、风控措施：纯信用VS实物抵押

风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不计预期，融资方不能及时还款，这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。

上面那个例子中，假设恒大盐城的房子钱不能到位，而恒大集团提供了担保，信托公司就会向恒大集团申请偿还。大型房产商出于品牌、再融资考虑，通常也会内部做好资金周转，需要格外重视的是中小型房地产商的担保方是否有偿还能力。

信托的风控中，往往还有其他抵押措施：例如土地抵押、住宅抵押、商住楼抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速处理也是我们考虑的重点。例如一栋上海的居民楼抵押和一块三线城市的远郊地块抵押，显然流动性更好的居民楼抵押是更好的选择。

掌握了上述几个方面，大致上就可以判断出一个信托项目是否优质。但中间又涉及诸多细节，诸如房产商财务报表的分析、存货的水平估计，项目去化压力测算，风控措施有效性的计算等，还涉及专业的范畴。爱信托还将另文列出如何排查出违约风险较高的房地产项目。介绍这些标准，是提供投资者判断的角度，并不是倡导投资者认为读一篇文章，就能迅速看出一个项目安不安全。高净值投资始终具有较高的专业壁垒，建议投资者必要时仍要借助专业理财顾问的力量，帮助自己做出理性决策。

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