1070万/亩刷滨湖单价地王 7月合肥土市揽金57亿

　　根据合肥搜房网数据监控中心监测显示，7月合肥土地市场共12宗地块出让，2宗纯居住用地，3宗商住综合用地，2宗商业用地，3宗商服用地，1宗商办用地，1宗医疗教育用地。土地出让面积共计753.47亩（50.23万平方米），环比下降28.52%，同比下降23.43%；土地出让金额570910.95万元（57.09亿元），环比上涨49.76%，同比上涨29.79%；土地均价757.71万元/亩，环比上涨109.52%，同比上涨69.51%。7月市区出让7宗地块，共计655.89亩，揽金546586.3万元。其中，信达地产以单价1070万元/亩摘得BH2014-05号地块，刷新滨湖区单价、总价地王纪录。

近1年合肥市土地出让面积与成交金额走势

　　7月合肥县域土地市场出让5宗地块，共计97.58亩，1宗商住用地，4宗商业及商服用地，成交金额24324.62万元。文一集团再入肥东，以单价470万元/亩竞得肥东FD15-6号地块，溢价率147%。该地块面积40.11亩，规划为商住用地。文一继6月摘得肥东FD15-3号地块后再次进驻肥东，体现其看好本区市场，未来开发潜力较大。此外，7月县域出让的其他4宗地块，多为商业、商服用地，面积较小，受限于规划用途，溢价率较低。

　　7月合肥市区土地市场出让7宗地块，面积655.89亩（43.73万平方米），其中纯住宅地块2宗，面积480.74亩（32.05万平方米），2宗商住综合体，面积106.24亩。信达地产以1070万元/亩竞得滨湖区BH2014-05号地块，刷新滨湖区单价、总价地王记录；禹洲地产以单价950万元/亩摘得新站XZQTD176号地块，溢价率达111%；文一集团以单价635万元/亩摘得高新KP3-3号地块，为文一首进高新项目；皖投置业以总价11.24亿元摘得庐阳区N1506号地块，溢价率110.63%。此外，市区挂牌出让3宗非居住地块，均以近乎底价出让，溢价率有限。

信达BH2014-05号地块

　　滨湖BH2014-05号地块：该地块由信达地产以单价1070万元/亩竞得，面积314.04亩，发证面积287.78亩。容积率1.0＜R≤2.2，为纯居住用地。地块位于滨湖区杭州路以北、金斗西路以东，属环湖CBD板块。该地块楼面价7295.42元/平米。参考信达天御项目11个月的开发周期（2014年5月拿地，2015年4月首次开盘），再考虑滨湖区近11个月房价涨幅10.11%（滨湖区2015年7月房价8653.39元/㎡，2014年8月房价7858.85元/㎡）。

信达BH2014-05项目入市价格估算模型

　　选取与信达BH2014-05项目处于同一板块（环湖CBD板块）竞品项目住宅备案均价进行价格测算：

　　信达BH2014-05项目价格=A均价×A系数×A权重+ ……+F均价×F系数×F权重≈11994.21元/㎡

　　(A权重40%、B权重20%、 C权重15%、D权重15%、 E权重5%、 F权重5%)

　　综合考虑滨湖区10.11%的房价涨幅，后期项目入市释放均价或在13200元/平方米左右。介于项目首开优惠较大，并参考近期合肥高端项目首开3%左右的优惠，首次开盘价格或将在12800-13200元/平米。此为高层预估价格，后期项目若开发洋房、别墅、精装房等业态，房价或将超过13200元/㎡。

　　庐阳N1506地块：该地块由皖投置业以单价674万元/亩竞得，位于庐阳区蒙城北路以东、凌湖路以北。作为166.7亩纯住宅用地，容积率1.0-2.3，预计项目开发以高层为主。附近待售项目有华地森林湖，预计这两个项目上市后或将形成以菱湖公园为中心的"菱湖板块"，由于两大品牌房企进驻菱湖，加上在售的融侨悦城项目，板块内竞争加剧。

　　皖投N1506地块楼面价4395.63元/平米，以楼面价占后期房价60%左右计算，再考虑房价涨幅，项目入市价格或将在8000-8100元/平米。周边主要竞品融侨悦城7月均价6874元/平米，考虑到后期项目入市套数或在2400多套，大体量或将推动整个板块在庐阳区楼市的成交地位。

皖投N1506地块

　　新站XZQTD176号地块：该地块由禹洲地产以单价950万元/亩竞得，面积73.69亩，规划为商住综合体。地块位于新站区新蚌埠路以东、物流大道以南。商业容积率≤3.3，住宅容积率≤2.8，楼面价5089.26元/㎡。附近为禹洲中央城项目，该地块或将开发为禹洲中央城二期，打造禹洲精品项目。禹洲中央城项目地块单价1000万元/亩，楼面价4285.69元/㎡。若规划为一二期，整体价位或低开高走。考虑房价涨幅，后期禹洲两项目入市价格跨度或超1400元/平。

禹洲XZQTD176号地块

　　7月文一集团摘得2宗地块：文一FD15-6地块、文一KP3-3地块 。文一FD15-6地块位于肥东县东风大道与绕城线交口，面积40.11亩，单价470万元/亩，规划为商住综合用地。商业容积率≤2.0，住宅容积率≤2.6，住宅楼面价2711.52元/㎡。文一KP3-3地块位于高新区方兴大道与云飞路交口东南角，面积32.55亩，为文一首进高新区项目，以单价635万元/亩竞得。楼面价5953.10元/㎡，容积率≤1.6，或将开发为洋房、别墅项目。这两宗地块体量都不大，对板块影响力有限。

文一FD15-6地块

文一KP3-3地块

　　搜房网房天下观点：7月合肥土地市场计划入市22宗地块，实际出让12宗，5宗延期至8月，另5宗暂时取消供应。成功出让的地块中，县域地块5宗，面积97.58亩，出让金额2.43亿元；市区地块7宗，出让面积655.89亩，出让金额54.66亿元。纵观7月合肥土地市场，主要呈现以下两个特点。

　　一、县域地块扎堆入市，出让率较低。7月预计出让的14宗县域地块中，实际仅5宗成功出让。出让地块规划多为商业、商业服务设施用地，地块用途一定程度上影响了土地的追捧程度。此外，从整体来看，县域地块在土地市场成交较为低迷，除部分商住地块溢价率较高外，多数地块拍卖转挂牌，甚至暂时取消供应。房企在县域土地市场拿地热情不高，或对区域楼市发展前景看空。

　　二、市区土地均价涨幅加大。7月市区土地均价757.71万元/亩，环比增加109.52%，同比增加69.51%。土地均价的大幅攀升，转嫁到后期房价中，最后会转嫁到购房者头上。以信达BH2014-05号地块为例，地块楼面价高达7925.42元/㎡，后期入市或将推动板块甚至是整个滨湖区房价步入万元。

　　7月合肥土地市场出让详情

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