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楼市“限外令”松绑 广深仍存“一年门槛”

发布时间:2015-10-09 14:35来源: 未知
六部委发布调整房地产市场外资准入和管理有关政策 昨日,住建部、商务部、发改委等部门联合发布房地产市场外资准入和管理有关政策的通知(以下简称《通知》)称,有资格的境外

  六部委发布调整房地产市场外资准入和管理有关政策

  昨日,住建部、商务部、发改委等部门联合发布房地产市场外资准入和管理有关政策的通知(以下简称《通知》)称,有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。这意味着,楼市十年限外令松绑。

  羊城晚报记者 赵燕华

  分析 境外个人自住房 购买套数不受限

  《通知》称,为促进房地产市场平稳健康发展,中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

  据记者了解,我国在2006年和2010年曾经两次出台"限外"政策,规定境外的个人在境内只能购买一套自住用房;境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

  对比2006年7月六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号),其规定境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制,而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,将不得在境内购买商品房。本次通知调整的内容有4大重要变化:

  ——调整后,外商投资房地产企业需要外资的注册资本从投资总额的50%降为40%,投资总额在3000万美元,注册资本占投资总额的要求更降低至1/3。

  ——取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

  ——取消了在中国境内工作、学习时间要超过一年的限制,同时未明文强调"不得购买非自用、非自住商品房"。六部门明确,境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

  ——之前关于外资办理外汇业务有多项条件要求,《通知》称,进一步简化程序,提高办事效率。自本通知印发之日起,外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

  本次调整后,可以看得出来对外资投资房地产管理进行了优化和改进。对比2010年11月15日中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知,新政并没提及限制购买套数,被业界乐观地解读为"似乎只要是自用,就可以买买买。"

  预测??"广州写字楼公寓好卖了"

  对于限外令解除背后的考虑和影响,同策咨询研究部张宏伟分析,一是经济下行,需要拉动经济;二是楼市去库存;三是美国加息预期强,"全球投资者都在配置美元资产,购买美国房产。"在张宏伟看来,目前人民币对外贬值,资金外流,房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象,限外令已经没有存在的意义。

  限外令松绑对国内房地产拉动有多大?张宏伟认为,取消境外人士国内买房的限制,实际影响非常有限,"因为境外人士购房占比非常小,且国内住宅价格相比十年前可获利的空间也很有限。此外,境外人士主要集中在几个一线城市,放开之后对国内二三线城市的房地产影响更小。"

  业内人士普遍认为,此次取消限外令,对住宅市场的影响极小,但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金,简化外商投资房地产程序等,对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

  保利地产广东公司董事长余英在微博中表示,限外令松绑对楼市将是利好。"股市不行楼市上,广州的公寓写字楼好卖了!"

  以广州为例,其写字楼市场一直竞争激烈。戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂坦言,商业地产写字楼市场整体将面临井喷的供应,预计整体租金承压,如今外来救兵驾到,或许有机会帮忙减减压。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志则指出,对于广州来说,取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升,广州楼市库存的消化速度也会加快,尤其是像珠江新城、淘金等一些外国人比较集中的区域,另外,自贸区内从事国际贸易的外国企业员工也会有一定的购房需求。??

  现状 外国人广州购房,门槛低过外地人

  记者注意到,《通知》提到,对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。这就意味着,如果所在城市限购,比如在广州,就需要符合当地购房政策,所以对于想买住宅的外国友人,没有税单社保的话,即使有此政策也不能买到住宅。

  目前,北上广深四个一线城市以及三亚仍在执行限购政策,以上海为例,非上海户籍的人士最多只能购买一套房,在没有出台细则前,上海还将按照原来的规定执行。

  据记者了解,在广州,目前外国人购买住宅门槛其实并不高。按照有关规定,目前境外人士在广州购买房屋需要提供的是在境内工作超过一年的证明以及个人名下在境内无其它住房的书面承诺。相比之下,外国人在广州购房的门槛比非本地户籍的中国人都低。广州户籍外的中国人在广州买房需满足穗六条中所要求的"5年内连续3年缴存社保或个税的证明"等条件,外国人则不需要这些门槛。

  中原地产项目总经理黄韬表示,目前广州外籍人士中购买住宅的比例并不大,还不到10%,大多数楼盘可能只有2%- 3%的房子是外籍人士购买的。"政策放开,对广州楼市销量顶多有5%左右的推动作用。因此,相较于放开外地人购房限制而言,如果放开外籍人士购房应该不会引起楼市过热。"黄韬认为,限外令的松绑从大的经济环境来说,可以看到国家对外资引入的考虑。对广州的影响应该不是很大。 编辑:健龙

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  珠海外国人九成多租房住

  羊城晚报珠海讯??记者黄珏报道:昨天,多部委发布调整房地产市场外资准入和管理有关政策。记者从珠海多家开发商和中介企业了解到,在珠海的境外人士九成以上选择租房住,因为境外人士的买房观念不强,并且买房手续较为复杂。

  在珠海华发新城、格力广场等高端楼盘,常常可以看到金发碧眼的外国人,但羊城晚报记者了解发现,这些楼盘的外国人基本都是该小区的租户。珠海Q房网南湾片区销售负责人周先生介绍,在珠海外国人买房的单常常一年下来都没有一单,如有外国人带着翻译前来咨询,主要都是奔着租房而来。周先生介绍,外国人如果要在珠海买房条件非常严苛,无论是一次性付清房款还是银行按揭,都需要先去大使馆注册一个中国名字,如一次付清房款手续算相对简单,但如果要按揭,还要看在珠海办理社保等情况,其他与国人购房流程类似。

  "外国人没有买房的观念,"周先生表示,与国人一定要买房的思想不同,外国人认为租房更为方便。Kim是位美国人,已经在珠海生活了两年多,他在某外语培训中心工作,周围同事大多为中国人。他说常常听到同事讨论买房的事情,这让他非常不解——在美国很少有人会聊到买房,同龄人几乎都是租房住。

  对于即将到来的新政策,多个房地产中介表示影响可能并不大。而对于银行来说,有可能会增加银行的业务量。中国银行珠海分行相关负责人表示,从目前海内外投资者对中国房地产业的关注来看,这将方便大量的境外投资资金进入国内。

  深圳或放开外国人买商铺

  羊城晚报讯 记者李晓旭报道:就多部委联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知,深圳链家市场研究中心总监肖小平介绍说,过去几年里,境外人士只要有深圳满一年的居住证明,就可以以家庭为单位购买一套住房。"以前政策不允许境外人士购买写字楼和商铺,如果要买必须以公司的名义。"肖小平认为,新规出台后,境外个人购买写字楼、商铺可能得以放开,"新规最明显的影响应该是在商业地产方面。"

  深圳中原研究中心经理王飞认为,受国内经济大环境以及人民币贬值等因素的影响,外资并不一定会因为取消"限外令"而增加投资比例。就深圳而言,根据中原研究中心统计,这几年外资购房比例并不高,持续徘徊在3%-4%,最高的时候比例不超过8%。"个别区域因为关注度比较高,未来长期升值的潜力比较大,可能会因为新规变得更加火热,比如前海的写字楼,但新规对整个深圳的作用不会太明显。"

  东莞开发商淡定喊抓实体

  羊城晚报讯 记者秦小辉、实习生向晓玲报道:房地产市场外资准入和管理新政出台,多位东莞地产人士表示,东莞房地产市场对于境外资本和个人吸引力非常有限,因此,新政对东莞地产市场、房价及房屋品质影响不大。

  东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺表示,外资准入放宽后,"相比广深等国际大都市,对东莞的影响不大。"李兴旺认为,目前东莞的境外机构及境外人士比较少,而且,东莞房价整体趋于理性,地产投资回报远不及广州、深圳。

  东莞地产开发商对于上述房地产市场外资准入新政也显得颇为淡定。相较于新政影响,沿海地产东莞公司总经理曹永峰更关注的是——现在房地产市场真正的动力不是缺投资,而是缺少实体经济的支撑。没有实体经济作支撑,境外资本也很难到东莞来,"还是下大力气做强实体经济行业,房地产才能获得积极地发展"。

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