万科辟谣先租后买 但你知道香港曾经的“置安心”计划吗？

　　观点地产网 当无数青年白领还挣扎在“攒钱买房”的边缘，近日，一则万科重庆推出售楼与长租房联合营销“先租后买”的消息戳中了无数小镇青年们的命脉。

　　一时间，社交媒体上关于重庆西九·万科驿“租金抵房款”“房款抵租金”的消息刷屏不止，甚至有人士将其升级到万科战略转型的至高层面。

　　对此，万科方面第一时间回应观点地产新媒体查询称，这种做法目前只是在重庆试点，而万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。

　　同时，万科针对该事件也表示，“这不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’‘先租后售’等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”

　　但一石激起千层浪，有市场资深观察人士就认为，无论万科此次是否只是一次无心的举措，更大的意义就在于其对行业长期固有模式的触动，确实打开了一个新的想象空间。

　　他们告诉观点地产新媒体，此前内地确实并无开发商有过成功的案例可以与之对标，但值得一提的是，这与五年前香港曾经推出过的“置安心资助房屋计划”或有异曲同工之处。

　　万科“先租后买”事件

　　11月8日，随着西九·万科驿第一批租户正式搬进公寓，万科重庆的长租生意就此落地。

　　据了解，西九·万科驿位于九龙坡区杨家坪商圈石坪桥正街9号，户型约20-70平方米，租金由799元/月到2599元/月不等。

　　不过据观点地产新媒体了解，想成为西九·万科驿的租客并没有那么容易，需要满足以下条件：稳定职业、创业人士、单身。因此，符合条件的公寓租客大多是刚毕业大学生，年龄集中在21-30岁。另外，万科还会对租客进行面试筛选，合格者才能有资格入住。

　　万科方面对此表示，在开展重庆西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

　　其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠。

　　另外，对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

　　万科告诉观点地产新媒体，上述做法体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。

　　“长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品；因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。”

　　现在，对于万科此次针对长租业务采取的“先租后买”营销举措，社交媒体中有不少激进观点认为，这不仅是在对房地产开发销售模式的颠覆，也是对未来房地产市场进行的垄断。

　　或许，万科并没有预想到一次小规模的营销试水举措引来如斯沸腾的激动争议，但万科仍然可以从5年前香港就曾经推出过的“置安心资助房屋计划”经验中得到借鉴。

　　香港版“置安心”计划

　　其实，“先租后买”并非万科首创。事实上，这样的模式，在2008年以前英国已经试行，随后台湾地区和爱尔兰也曾分别在私人物业市场推出，该模式同样在西班牙、美国、澳大利亚等地区普遍存在。

　　而香港在2010年曾经推出过的“置安心资助房屋计划”更是最相近的鲜活案例。

　　2010年10月13日，时任香港特区行政长官曾荫权发表施政报告曾宣布，特区政府将与香港房屋协会推出协助中低收入家庭首次置业的“先租后买”计划。

　　根据“置安心”计划，香港市民可以以五年期定额租金租住政府提供的住房单位，头两年只限租住，第三年起至搬离单位或租约期满后的两年内，租户可以选择以市价购入自住单位，或“置安心”计划下其它物业，也可购买商品房。届时，政府返还50%的租金，资助市民支付首期房款，置业“上车”。

　　据观点地产新媒体了解，彼时该计划甫一推出，市场不少观点就认为，这将把香港楼市推至炽热。

　　香港特区运输及房屋局局长郑汝桦曾提醒香港市民，不要因为心急获得优惠而“上错车”或勉强上车，以免“被逼上车”之苦。

　　多数分析亦指出，五年后的房价无法预测，如果升幅超过预期，购房者买房依然需要内心挣扎，而该计划能否解决香港居民住房问题的效果也让人怀疑。

　　最终，这个不被看好的政府资助房屋计划在公众认为不够公平的意见声中流产。

　　对比之下，万科最新推出的“租金抵房款”“房款抵租金”计划中，“租金抵房款”指，租客购买西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，除万科西九外，“西九·万科驿”租客如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠。

　　从内容上看，前者让利于租客，后者服务于业主。或许如何“让租客变业主”才真是万科思考的问题。

　　对此，万科相关人士称，“租房者大多会变为购房者，在他们接房入住之前往往会面临租金与房贷的双重压力，我们正尝试解决租房到买房之间的过渡问题，期望帮助更多城市新青年从容地完成从租客到业主角色转换。”

　　也许，万科瞄准的租赁公寓市场行为，其实只是为“卖房子”创造更多的营销方式。万科董事局主席王石曾坦言，对房地产开发商而言，卖只是其中一种方式。

　　因为值得注意的是，随着未来几年的房价变化，租房者是否有能力成为购房者同样是万科无法保证的。

　　资本化的长租公寓

　　2014年，一批以“互联网+”为旗号的新型创业公司高调切入这一领域。这一年，也被定义为“长租公寓元年”。

　　国内研究机构华创证券曾发布研究报告称，长租公寓行业当前正处于指数级发展的初期，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

　　公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20-30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相对满意。

　　万科高级副总裁谭华杰在万科2015年中期业绩会上谈及下半年工作重点时说，“万科出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段”。

　　对于万科为何极力推进的租赁公寓市场，相关分析师告诉观点地产新媒体，“事实上，这两年出租公寓市场已越来越受到资本市场的关注。”

　　公开资料显示，2013年赛富投资新派公寓1.6亿元，华平投资魔方公寓3000万美元；2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。

　　一位负责公寓运营的管理人士就表示，房企在公寓市场布局，就是看中了其庞大的市场需求，而长租业务所蕴含的无限市场潜力。使得相关房企可以通过租赁的形式，能够有效地实现存量房的去化，这也是一种有效盘活资产的方式。

　　不过，有业内人士也分析认为，目前做租赁公寓同样面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等等。因此，从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。

　　站在风口，谁能飞上天？或者万科长租业务一开始看中的只是资本市场，而今选择以另一种新的方式试水突围，仍需时间检验。

　　而对于此次“先租后买”小小的尝试，有知名经济学者就表示，其实这也是一种选择！希望万科“有具体的计划”，否则，星星之火，未必在自己的地盘上燎原！