把握购房需求 选房明明白白

　　置业指南

　　业内人士认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期(生命阶段)，二是客户的支付能力。客户的生命周期意味着需求的变化，客户的支付能力主要决定于收入水平。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍。

　　从购房目的来看，目前购房人群中最典型的购房目的有三类：过渡居住、改善居住、投资置业。购房目的不同，把握重点也不同。

　　以过渡居住为目的

　　既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，"小户型、低总价"就成为优先考虑的因素，这类低总价房子带来的是"低首付、低月供"，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。

　　在"小户型、低总价"的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。

　　以改善条件为目的

　　业内人士认为，以改善性置业为目的的购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，具备较强的购买能力，一般不会计较价格，居住面积、户型结构、社区环境成为了他们优先考虑的因素。

　　因此，对于改善置业者而言：（1）应该根据家庭成员的数量决定合适的房屋面积；（2）在户型结构方面，朝向是首要考虑的；同时，孩子、老人等都分别需要各自的成长空间，因此还要考虑房屋的私密性等；（3）对于社区环境，要考察小区容积率、楼间距、园林绿化、会所、停车位等决定小区品质的指标，力求让自己住得宽松、舒适。

　　以投资置业为目的

　　以投资为目的的购房者，大多存在三大误区：只选高档房、只挑大户型、只看城市中心，这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。

　　业内人士认为，投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心；未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现"低开高走"现象，给投资者带来收益最大化。例如目光应锁定那些随着城市的发展，即将变为黄金地段的城市周边地区，重点关注区域未来的功能定位、目前附近的人员结构、交通规划等；其次，在户型的选择方面，则以选择中、小户型为主，以便将来出租或转让等。

　　总而言之，不论是哪类置业者，在看房前，应该要不断问自己两个问题：为什么要买房？需要什么样的房子?只有事先明确了购房目的，才能够进一步明确购房需求，提高决策效率。

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