龙湖、平安偏向虎山行 四大地产豪门能否摆平北京孙河地王

　　观点地产网 两个月前的一个下午，北京市中心交易市场上举行着朝阳区孙河乡北甸西村一地块的拍卖，龙湖平安联合体“先声夺人”第一个举牌，保利首开联合体则以异地配建27500平方米保障房霸气收尾。

　　不过，当时正相互“厮杀”的龙湖平安联合体与保利首开联合体也许都没有想到，在两个月后，四家豪门地产企业终还是握手言“合”。

　　11月25日，首开透露称，龙湖、平安将加入合作开发两个月前与保利一同拿到的北京孙河地王项目。

　　四家企业共同开发一项目，这是少见的，市场人士在惊叹的同时，也发出了如此疑问——四大地产豪门会如何摆平这块北京孙河地王？

　　四大地产豪门握手言“合”

　　11月25日，首开发布公告称，其与保利地产以64.83亿元摘下的北京孙河地王将引入龙湖与平安。

　　观点地产新媒体查询公告发现，首开与保利曾为朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块合资成立了一项目公司，即北京昭泰房地产开发有限公司，首开与保利“AA制”，持股比例各为50%；而引入龙湖与平安后，四家企业将分别出资1.25亿元，各占增资后昭泰公司的25%股权。

　　龙湖与平安的加入，让这个北京孙河地王项目有了四个主人，而值得注意的是，这宗地块有两次流拍的历史，那为何这四家豪门都对它如此执着？

　　根据资料，该宗地块位于朝阳区望京商圈，与顺义老中央别墅区一河之隔，容积率1.19，是北京近年来少见的低密度优质地块。

　　而它在2014年8月份和9月份两度流拍，于2015年7月30日，该宗地块经“瘦身”后再次挂牌，土地面积为20.35万平方米，其中建设用地面积12.11万平方米，建筑控制规模约为14.37万平方米。而在去年出让时，该宗地块的土地面积为33.94万平方米，其中建设用地面积15.71万平方米，建筑控制规模约为17.61万平方米。

　　当时，有业内人士分析称，该地块流拍两次，一是因地块挂牌起始价较高（此前挂牌出让起始价曾为46亿元，第三次挂牌为43.22亿元），而北京楼市正处于不景气的状况中；二是因为该区域内已出让了多宗地块，包括首开、龙湖、泰禾与中粮都先后在此拿地，开发产品也大同小异。

　　该业内人士当时还提到，第三次挂牌后，该地块不仅做了“瘦身”，还去掉了市政负担B地块，保留了CDE住宅和商业地块，并进行了减价，势必引来多家名企相争。

　　两月前的土地拍卖当天，果然引得9家房企及联合体报名参与竞拍，由保利首开成功拍下该地后，北京业内测算出这块孙河地王平均楼面价高达5.2万元/平方米，剔除公建影响，住宅部分楼面价高达5.5万元/平方米，未来售价将超过10万元/平方米，超越中粮地产此前以4.8万元/平方米单价夺得的孙河乡西甸村HIJ地块，刷新区域楼面价最高纪录。

　　北京孙河地王咋搞？

　　不过，中粮瑞府——中粮地产夺得的前孙河地王，6月30日开盘后一直卖得不温不火，丽兹别墅行分析师郑海燕在接受观点地产新媒体采访时也提到，中粮瑞府定价很高，因此卖得并不如其“邻居”首开琅樾，“首开琅樾相对来说价位比较适中一些，消费者比较容易接受”。

　　据观点地产新媒体查询，首开琅樾首期别墅开盘销售额约8.5亿元，平墅开盘则销售约6亿元，而新孙河地王的价格优势显然不如首开琅樾，那么保利、首开、龙湖及平安四大地产豪门将如何摆平这块北京孙河地王？

　　郑海燕在采访中提到，四家房企一起拿地能降低损失，降低成本，是较好的选择，而她认为，新孙河地王拿地价格较高，所以它的定位应该为豪宅，豪宅后期的发展将看其建成后的品质及其户型。

　　郑海燕分析，新孙河地王项目户型面积会比较大，产品类型方面，平墅的可能性较高。“就目前市场看，大面积的平层比较稀缺一点，而且周边没有可以竞争的同竞品。”

　　平层别墅较为稀缺，就意味着同质化竞争压力较小，这看起来似乎是一个不错的选择。而值得一提的是，龙湖似乎较为擅长做平墅，由其开发的西宸原著、首开龙湖?天璞就都有平层别墅产品。

　　有接近此次合作的北京市场人士也对观点地产新媒体称，龙湖擅长做低密产品，在孙河又已有项目，较为了解孙河地区情况，此次的新孙河地王项目很有可能是由其来操盘。首开董秘王怡也透露：“此次的项目定位更适合龙湖，而平安则有资金。”

　　不过上述北京市场人士还透露，目前新孙河地王项目的分工方面，四家房企并没有谈好。“刚刚组成联合体，具体分工与运作都还在谈的过程中。”而在观点地产新媒体第一时间联系四家企业询问项目合作情况时，其均态度暧昧，称因牵扯到四家利益，不方便单独对外透露相关情况。

　　那么问题就来了，四家企业四张嘴，谈不拢该怎么办呢？按惯例，联合体开发项目通常会设立一个投资决策委员会，而按新孙河地王项目的情况，四家或各将有一投票权，这就极有可能在做决策投票的时候出现2:2的僵局；而任何决策都需四方同意之下才能执行，有业内人士提出疑问，这是否会拖慢整个项目的进度？

　　对此，上述北京市场人士称，这属于技术层面的问题，制定规章制度的时候会将具体操作层面的问题用条款的形式明确下来。